9月份公布的70城房价里，有个细节很少有人注意：一线城市新房价格整体还在涨，但拆开看，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。四个一线城市都没有一起涨，那“全国房价哪年回到高点”这个问题，本身可能就问错了。 这个问题这两个月被讨论得很热，起因是一位老人的判断。9月8日，《华夏时报》专访了经济学家、中房集团原董事长孟晓苏，他是1998年住房制度改革课题组的组长，对中国商品房这套体系再熟悉不过。 他的判断是房价从底部回到前高约需4到5年。很多人听完就从今天开始算，得出“2029年房价回到2021年”。 可这句话的起点是“底部”，底部在哪一天，他自己也没说定。我的判断很直接：2029年前后，中国楼市大概率会出现一个明显的节点，但不会是全国房价一起回到高点。 更可能的情况是，各个城市、各个地段的房子在那几年里重新排好了位置，有的回到前高，有的还在底部附近。大家真正要准备应对的是这道差距，而不是某一个年份。 为什么这么判断？ 可以分三层来看。 第一层，各个城市的“4年”起点不一样。 一线城市二手房环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，这说明一线城市的底部基本有了眉目。再看全国，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，70个城市里二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。这组数字有两种读法。 乐观一点说，上涨的城市三倍增长，回稳在扩散；冷静一点说，还有61个城市的二手房没有上涨，它们的底部都还没确认。我更认同后一种读法。 房价回稳很像退潮，地势最高的礁石先露出水面，低洼的地方要等很久，有的地方可能一直泡在水里。以一线城市今年企稳来算，2029到2030年确实是个说得通的时间窗口。 但对大多数二三线城市来说，计时还没开始，现在谈2029年为时过早。拿领先城市的节奏去推算所有城市，是这轮讨论里最常见的误读。 第二层，为什么偏偏是2029年前后？ 我觉得比国际经验更有说服力的，是国内的供给周期。先看建设端。 今年前9个月，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。其中，住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%。 再看资金端，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%。其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%。 还有一项变化分量更重，就是8月28日的销售制度改革。三部门的通知明确，预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房资金全部存入监管账户，新出让土地项目优先选择现房销售。 配套的金融规定更关键：上海、广州等地明确，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，个人按揭贷款要在项目竣工备案以后发放。地方也给了缓冲期，比如成都规定，2026年8月28日前已拿地但未办规划许可的项目，经评估确保能够按时交付、加强资金监管并完成备案的，可在2027年12月31日前按原条件申请预售。 把这几件事串起来，就是一条完整的因果链。过去开发商的模式像饭馆先收钱再做菜：拿地后很快开盘，用购房款去盖楼。 新规之后，菜至少要做到一定程度才能提前收钱，选择现房销售的项目则要先做好再端上桌，开发商得承担更多前期资金压力。孟晓苏在专访里也提到，全面转向现房销售，风险会从购房者身上转移到开发商和银行身上。 风险一转移，开发商开工自然更谨慎。今年少开工的面积，三年后就是少交付的房子，再加上各地新老项目过渡政策逐步到期，核心城市新房供给最紧的阶段，大概率在2028到2029年。 所以“2029”这个时间点并不是凭空来的。用国际经验推出来的年份，和国内供给收缩推出来的年份差不多落在同一段时间，这一点我认为比单纯类比美国、香港更扎实。 第三层，也是很多人忽略的：供给收缩只对还有人买房的城市有用。 有两个数字放在一起看很说明问题。 今年前9个月，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，而二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。二手房交易网签面积已经超过新建商品房销售面积，存量房在楼市交易中的分量越来越重。 另一个数字是库存：9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。成交在增加，库存却只降了1.5%，我的理解是：成交集中在本来就好卖的城市和板块，难卖的地方还是卖不动。 在住房总量已经够用、人口还在流出的城市，新房盖得再少，空缺也会被二手房补上，少盖房撑不起房价。只有人口和产业还在流入、新增需求能消化存量的城市，才能吃到供给收缩的好处。 海外市场也是同样的规律。 美国次贷危机之后，全国房价用了大约十年才回到前高，核心都市区要快得多；日本全国房价至今没回到1991年的高点，东京核心区的新建公寓早已超过当年；香港1997年之后跌了六年才见底，后来能走出长周期，靠的是城市本身的金融地位